[경제 용어 정리] 주택담보대출 LTV, DTI, DTR 란?

 

 

 

2022년 8월 1일부터 대출 규제가 완화됩니다.

 

주택담보대출을 받기 위해 알아두면 좋은 용어 3가지를 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

LTV

Loan To Value ratio. 주택담보대출비율.

주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율을 말합니다. 단, 주택의 가치는 실거래금액 기준이 아니라 대출기관 감정금액 기준입니다. LTV는 제일 먼저 고려되는 주담대 기준이며, 여기서 추가적으로 DTI, DSR 등의 기준도 같이 심사할 수 있습니다.

 

DTI

Debt To Income ration. 총부채 상환 비율.

빌려준 돈을 값을 수 있는 능력을 봅니다. 계산 방법은 아래와 같습니다. 

 

"DTI = (모든 주담대 '원리금' 상환액 + 기타 대출 '이자' 상환액) / 연간 소득"

 

 

DTR

Debt Service Ratio. 총체적 원리금 상환 비율.

DTI와 마찬가지로 빌려준 돈을 값을 수 있는 능력을 봅니다. 계산 방법은 아래와 같습니다.

"DTR = 모든 대출 '원리금' 상환액 / 연간 소득"

 

 

DTI와 DTR의 차이점

DTI는 다른 대출의 '이자'만 포함했지만, DTR은 다른 대출의 '원리금'을 포함하여 계산합니다.  DSR은 DTI에 비해 더 강력한 규제라고 볼 수 있습니다.

 

 

 

8월 1일부터 완화되는 LTV

8월 1일부터는 생애 최초 주택 구입 대출 LTV가 기존 60~70%에서 80%로 완화되었습니다.

 

기존에는 투기지역 한도가 있었으나, 이번 규제 완화는 집값이나 지역에 제한 없이 80% 대출이 가능하도록 변경되었습니다. 투기지역의 경우, 대출을 받을 수 있는 범위가 2배 가까이 늘어나게 되는 것입니다. 태어나서 한 번도 내 명의의 집을 가져본 적이 없다면, 생애 최초 그룹으로 분류되어 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

대출금액의 상한은 6억입니다. 서울 경기 평균 집값이 7~8억 임을 기준으로 계산한 것으로 보이는데요. 집값이 7억~8억 인 곳을 구매한다면 LTV 80% 혜택을 최대한 받을 수 있을 것으로 보입니다.

 

 

 

하지만 이런 기사들이 보입니다.

 

 

 

이렇게, 모두가 LTV 80%를 받을 수 있는 것은 아닙니다. DSR 규제가 그대로 유지된 상태에서 LTV만 풀어줬기 때문입니다.

 

예전에는 상환 능력을 채무자인 내가 결정했습니다. 그래서 조금 무리해서 대출을 더 받을 수 있었습니다. 그러나 올해 1월, 7월부터는 상환능력을 금융감독원이 일률적으로 결정하게 되었습니다. 전 국민 일률적으로 40%로 같아졌습니다. 국세청에 신고하는 소득 기준으로 대출을 받을 수 있게 된 것입니다.

 

7월부터 강화된 점은, 가계 대출을 받을 시 DSR 기준이 작동되어, 총부채가 1억이 넘는 대출자들은 DSR 40%가 넘으면 추가 대출을 받을 수 없게 되었다는 것입니다.

 

그래서, 생애 최초 LTV가 80%, 대출 한도 6억이라고 하더라도, DSR 40%에 걸린다면, 6억의 혜택을 받을 수 없습니다.

 

6억을 대출을 받으려면 연봉이 8천200만 원 정도 되어야 한다고 합니다. 부부 모두 대출이 전혀 없어야 하고, 신용대출이 있다면, 신용대출이 이미 DSR 차지하고 있기 때문에, 대출 금액이 몇억씩 줄어듭니다.

DSR 계산의 가장 정확한 방법은 은행을 가서 알아보는 것이지만, 통법으로 계산해보자면, 내 연봉만큼 신용대출이 있으면(연봉 5천 인 사람이 신용대출 5천인 경우, 연봉 1억 인 사람이 신용대출 1억 인 경우), DSR 25%로 계산하면 됩니다.

요즘 신용 대출 한도가 풀려서 2배, 많게는 2.7배까지 대출이 가능한데요, DSR 40%는 신용대출로 연봉의 1.5배를 대출받은 경우입니다. (ex. 내 연봉이 5천인 경우 7천500 대출이 있으면, DSR 40%.)

연봉 2배 대출 가능하다고 광고하는 은행들이 많은데, DSR 40%에 걸리기 때문에, 서류 준비해서 가도 2배를 받지 못하는 경우도 많습니다.

집을 매수를 계획하는 사람들은 신용대출은 다 정리해야 혜택을 최대로 받을 수 있습니다.
마이너스통장은 안 써도 DSR 계산에 잡히기 때문에, 마통도 없어야 합니다.

 

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신용대출이 DSR를 많이 차지하는 이유?

신용대출은 나누기 5년으로 계산하고, 주담대는 30년 ~ 40년으로 계산하기 때문입니다. 똑같은 1억 대출을 받았을 때, DSR에서 차지하는 비율이 신용대출이 더 높습니다. 그러므로 신용대출보다는 주담대가 조금 더 유리합니다.

 

 

DSR 규제를 풀지 않은 이유?

 

DSR 도입은 시중 은행들의 재무 건전성을 유지하기 위해서입니다. 은행들이 글로벌 스탠다드에 충족하기 위해서는 DSR를 함부로 풀기는 쉽지 않습니다.

 

대안은 없나?

DSR를 안 보는 상품도 있습니다. 바로 정부에서 운영하는 보금자리론, 디딤돌 등입니다. DTI를 보기 때문에 연 소득의 3배~7배까지 대출이 가능하고 영끌이 가능하여, 소득이 상대적으로 적은 사람들에게 유리합니다. 대신에 집값이 너무 비싸면 안 된다는 한계가 있습니다. (보금자리는 집값 6억 이하, 디딤돌은 5억 이하.)

 

 

추가 완화

 

추가로, 주택 처분 기한을 6개월에서 2년으로 완화하고 신규주택 전입 의무를 폐지한 것도 볼 수 있습니다. 유주택자, 다주택자에 대한 규제를 완화하는 방향으로 가는 것으로 보입니다.

 

 

 

생활안정자금 목적 주담대, 긴급생계용도 주담대 한도도 완화된 것을 볼 수 있습니다.