[경제 용어 정리] 소액으로 건물주가 될 수 있는 리츠, 리츠주에 투자 시 알면 좋은 기본 개념 FFO와 AFFO

 

 

소액으로 건물주가 될 수 있다

 

 

이런 말을 종종 접하셨을 겁니다. 부동산을 구매하는 데에는 큰 비용이 들지만, 리츠는 소액으로 부당산 투자가 가능한 방법입니다. 리츠 투자를 이용한다면 아마존을 세입자로 둘 수도 있죠. 국내에는 리츠가 조금씩 도입되고 있지만, 해외에서는 활발히 거래가 되는 것 중에 하나입니다.

 

 

 

 

 

 

리츠란 Real Estate Investment Trusts(REITs)의 약자로 부동산 투자신탁이라는 뜻입니다. 기업이 투자를 받아 부동산을 매입해서 운영을 하고, 수익을 벌어 주주들에게 배당해주는 식으로, 실물자산인 부동산에 투자하는 것이 아닌 부동산 투자회사에 투자하는 상품입니다.

 

리츠를 운영하는 회사는 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자해야 하며, 투자자에게 이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야 합니다. 

 

리츠주에 투자하기 위해서는 해당 기업의 수익이 좋은지 파악해야 하는데요, 일반 기업의 경우에는 돈을 잘 벌고 있는지 확인하기 위해서 당기순이익을 확인하지만, 리츠주에서는 이것으로는 정확하게 벌어들이는 이익을 확인하기 어렵습니다. 일반적인 회계 기준으로는 부동산 가격을 10년으로 나눠서 매년 비용처리를 하기 때문입니다.

 

 

 

예를 들어,

1000억원의 부동산을 매입해서 운영한다면, 매년 100억 원씩 10년간 비용으로 처리가 됩니다. (감가상각비) 이것은 매년 당기순이익은 100억 원씩 줄이는 마이너스 요인이 되는데, 실제 부동산의 가치는 소멸되지 않습니다. 또한 100억 원이 실제 지출되는 것이 아닌, 회계상의 비용일 뿐이므로, 회사가 벌어들이는 수입을 실제보다 감소되어 보이는 문제가 발생합니다.

 

그래서 리츠주의 경우보다 정확하게 현금흐름을 확인하기 위해서 FFO라는 지표를 사용합니다.

FFO는 Funds From Operations의 약자로, 사업 운영 수익을 말합니다. FFO의 계산은 아래와 같습니다.

 

FFO (Funds From Operations) = 당기순이익+ 감가상각비용 - 부동산 매각 차익 등

FFO는 당기순이익에 비용으로 처리된 감가상각비용을 다시 더해줍니다. 그리고, 반대로 일시적으로 부동산 매각을 통해서 차익을 얻었다고 하더라도, 결국 그 돈은 다시 새로운 부동산을 매입하는 데 사용되어야 하므로 그 금액을 빼줍니다. 이렇게 하면 실제 가지고 있는 부동산을 운영해서 생기는 실제적인 현금흐름을 계산할 수 있습니다.

 

 

 

 

미국 리츠회사들은 미국 리츠협회의 기준에 따라 FFO 실적을 공시합니다. 이에 따라 리츠 회사들에 대한 실적 분석과 배당투자도 FFO를 중심으로 이루어지고 있습니다. FFO를 그 회사 주식 수로 나누면 1주당 FFO를 알 수 있는데, 이를 배당금과 비교해보면 배당성향을 파악할 수 있습니다. 리츠주는 이 배당 성향을 통해 배당 안정성을 확인합니다. 배당 안정성 공식은 배당금/FFO입니다.

 

예를 들어, 1주당 FFO가 10,000원인 회사에서 1주당 배당금을 5,000원을 주었다면 수익의 50%를 배당했다는 의미입니다.

 

AFFO는 조정된 FFO로, 운영자금을 정확하게 파악하기 위해 일상적으로 사용되는 비용, 즉 보수 비용이나 임대수입 등을 계산에 포함한 것입니다. AFFO의 계산은 아래와 같습니다.

 

AFFO (Adjusted FFO) = FFO + 임대료 인상분 - 보수 비용, 임대 수입 등

 

 

[황금부엉이]주린이가 꼭 알아야 할 부동산 주식 & 리츠 투자 : 주식 투자와 부동산 투자를 한번

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